A compra pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) — para imóveis avaliados em mais de R$ 750 mil — exigirá que o mutuário pague, à vista, 60% do valor. Antes, a Caixa exigia uma entrada de apenas 30%. E as compras pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), para imóveis de até R$ 750 mil, precisarão de uma entrada de 50% do valor. Antes, a exigência era de apenas 20%. As mudanças valerão para os contratos que seguem o Sistema de Amortização Constante (SAC), em que a prestação vai caindo ao longo do tempo.

A Caixa é responsável por 70% dos empréstimos para casa própria do país. Em 13 de abril, além de elevar a taxa de juros para imóveis novos e usados em 0,3 ponto percentual, a Caixa já tinha aumentado a exigência de entrada nas operações do SFH, de 10% para 20% para os contratos que utilizam o SAC, e de 30% para 50%, nos casos onde se aplica a tabela Price (prestações fixas), tanto para imóveis novos quanto usados. Em janeiro, o banco elevou os juros do crédito imobiliário de forma geral.

Menos recursos na poupança

Para o vice-presidente do Secovi-SP, Flávio Prando, a redução da cota do financiamento habitacional vai afetar as famílias de classe média, principalmente as que procuram a Caixa para financiar um imóvel entre R$ 200 mil e R$ 500 mil. Num financiamento de R$ 500 mil, por exemplo, antes a Caixa financiava R$ 400 mil e o interessado, os R$ 100 mil restantes. Agora, o banco só vai emprestar R$ 250 mil.

— Esses 30% a mais que as pessoas terão que dar como entrada, seja utilizando recursos próprios ou do FGTS, são significativos e podem tirar a possibilidade de aquisição da casa própria de muita gente — Prando.

Segundo ele, as medidas anunciadas pelo Caixa ocorrem em um momento inadequado para o mercado imobiliário, que, desde o ano passado, registra queda nos lançamentos de imóveis novos e usados. Ele destacou que o segmento de usados é importante porque ajuda a movimentar todo o setor. As pessoas costumam vender um imóvel usado para quitar outro novo, comprado ainda na planta, explicou.

O vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac), Miguel de Oliveira, destacou que o impacto para as famílias de maior renda será ainda maior:

— A maior parte do financiamento passa a ser do consumidor e isso exigirá uma economia maior para entrada.

Para comprar de apartamento de dois quartos, na Tijuca, avaliado em R$ 700 mil, a entrada passa de R$ 140mil para R$ 350 mil, por exemplo. Simulações feitas por Oliveira mostram que, para economizar esse dinheiro numa caderneta de poupança, seria preciso depositar R$ 8.739,02 por mês durante três anos. Pelas regras antigas, o comprador precisaria poupar mensalmente R$ 3.495,61. Se o prazo fosse maior, de cinco anos, seria preciso poupar R$ 4.863,49 por mês para dar a entrada. Pelas regras antigas, essa economia mensal era de R$ 1.945,40.

Se o objetivo for adquirir um apartamento de dois quartos em Botafogo, com valor de R$ 1 milhão, o esforço será ainda maior, porque o empréstimo terá que ser feito pelo SFI. Nessa modalidade, a Caixa agora só entra com 40% ou R$ 400 mil. Para juntar os outros R$ 600 mil, em três anos seria preciso poupar mensalmente R$ 14.981,17. Num prazo de cinco anos, esse valor passa de R$ 4.168,71 nas regras antigas para R$ 8.337,42.

Em nota, a Caixa justifica que o foco da instituição em 2015 serão os imóveis novos, principalmente o programa Minha casa Minha Vida (valor até R$ 190 mil). Não haverá mudanças nos financiamentos com recursos do FGTS. “A Caixa informa que estas operações de habitação popular não tiveram nenhuma alteração, diz o texto.

Segundo especialistas, a tendência é que os bancos privados sigam o movimento das instituições públicas, principalmente em um momento em que a poupança perde recursos. A caderneta é a principal fonte de recursos usada pelos bancos para o financiamento imobiliário. No primeiro trimestre do ano, os saques superaram os depósitos na poupança em R$ 23 bilhões.

Procurados, os principais bancos privados não acenaram com mudanças imediatas como a promovida pela Caixa. O Santander informou que “o limite de financiamento continua sendo de 80% tanto para o SFH quanto para o SFI. No Bradesco, a informação é de a entrada exigida também continua em 20%.

O Itaú-Unibanco, através de nota, informou que não comentaria o assunto porque está às vésperas de divulgar seu balanço. A assessoria do Banco do Brasil informou que a instituição também reajustou “mais de uma vez a taxa de juros dos financiamentos habitacionais, mas que manteve as exigências de entrada.

ENTENDA CADA SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

SFH: É no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) que está a maioria dos financiamentos da casa própria no país. O valor máximo de avaliação do imóvel é de R$ 750 mil nos estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal. Nos demais estados, esse valor é de R$ 650 mil. O SFH é financiado por recursos captados da caderneta de poupança.

SFI: O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) financia imóveis com valor superior ao coberto pelo SFH. Não há limite para o valor do imóvel nem de renda familiar.

Tabela Price: É um dos sistemas adotados para calcular as parcelas do financiamento. Por esse sistema, a prestação inicial é mais baixa. A maior parte das prestações é formada por juros. Ao longo do financiamento, o valor pago em juros cai e aquele destinado a amortizar a dívida sobe.

SAC: No Sistema de Amortização Constante (SAC), o valor amortizado mês a mês é contante, mas no início do financiamento são pagos mais juros do que no fim, o que faz com que o valor total das parcelas diminua com o tempo.

Fonte: Ademi